임대차 보호법 계약갱신청구권 vs 계약갱신청구권 포기 특약, 어떤 것이 우선할까?
1. 계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 세입자가 2년의 전세계약이 끝난 후 한 번 더 계약을 연장할 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 세입자가 원한다면 2년을 추가로 연장하여 총 4년간 거주할 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법(주임법)에서 보장하는 권리로, 집주인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
2. 계약갱신청구권 포기 특약이란?
최근 전세계약을 할 때 ‘계약갱신청구권을 포기한다’는 특약이 포함된 경우가 종종 있는데요. 이는 임대인과 세입자가 전세계약을 체결하면서 세입자가 2년 뒤 갱신권을 행사하지 않겠다고 약속하는 조항입니다.
예를 들어, 필자의 전세계약서에는 "전세계약은 2년만 하고 계약갱신청구권은 포기한다"라고 명시되어 있습니다. 하지먼 2년 뒤 임차인이 이사 할 곳을 못 구해 갱신권을 사용하고 싶다고 하네요. 그렇다면 이런 당사자간의 특약이 실제로 법적으로 효력이 있을까요?
3. 계약갱신청구권 포기 특약 (전세 2년만 계약)vs 계약갱신청구권, 무엇이 이길까?
대법원 판례와 법률 전문가들의 해석에 따르면, 계약갱신청구권은 강행규정이므로 세입자가 계약서에서 ‘포기한다’는 특약을 작성했다고 해도 법적으로 효력이 없습니다. 다시 말해, 계약갱신청구권을 포기하는 특약은 무효입니다.
즉, 임차인에게 불리한 특약은 무효이며 주임법은 편면적 강행규정이기 때문입니다.
(1) 강행규정이란?
강행규정이란 개인 간 계약에서 변경할 수 없는 법 조항을 의미합니다. 즉, 당사자 간 합의로 계약 내용을 바꾸더라도 법에서 정한 보호 규정을 무시할 수 없습니다.
(2) 대법원 판례와 법무부의 입장
대법원 판례에서도 "임차인의 계약갱신청구권은 주택임대차보호법에 의해 보장된 권리이므로, 계약서상 특약으로 이를 포기하는 것은 무효"라는 입장을 밝혔습니다.
또한 법무부도 "계약갱신청구권을 사전에 포기하는 특약은 효력이 없다"라고 명확히 밝혔습니다.
4. 그렇다면 집주인은 계약갱신을 거부할 수 없을까?
그렇다고 해서 집주인이 무조건 계약을 갱신해 줘야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 거절 사유)에 따르면, 집주인이 갱신을 거부할 수 있는 경우가 있습니다.
(1) 집주인이 실거주하는 경우
집주인(또는 직계존·비속)이 직접 거주하려는 경우, 계약갱신을 거부할 수 있습니다. 단, 실제로 거주해야 하며, 허위로 갱신을 거부하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
(2) 임차인이 계약을 위반한 경우
전세보증금을 연체하거나, 무단 전대(불법 재임대) 등 계약을 위반했다면 갱신을 거부할 수 있습니다.
(3) 기타 법에서 정한 정당한 사유
예를 들어, 건물 철거·재건축 등이 필요한 경우도 계약 갱신이 어렵습니다.
5. 결론: 계약갱신청구권 포기 특약은 무효
정리하자면,
✅ 계약서에 “계약갱신청구권을 포기한다”는 특약이 있어도 법적으로 효력이 없습니다.
✅ 계약갱신청구권은 강행규정이므로 세입자가 원하면 행사할 수 있습니다.
✅ 다만, 집주인이 실거주 사유 등으로 거절하는 것은 가능합니다.
즉, 필자의 전세계약서에 “전세는 2년만 하고 계약갱신청구권을 포기한다”라고 명시되어 있어도, 나는 여전히 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 다만, 집주인이 실거주 사유를 내세운다면 갱신이 어려울 수 있으니, 이를 고려해 전략적으로 대처하는 것이 중요합니다.
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