주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 제8호에 의하면 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당한다고 규정되어 있으며, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따르면 임대인 이 실거주사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해 를 배상하여야 한다고 규정하고 있습니다.
아울러, 질의하신 2년 실거주 기준 관련하여 법문상 갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간이 지 나기 전에 제삼자에게 임대할 경우라고 규정하고 있으므로 법정손해배상 책임을 면할 수 있는 기준은 24년 11월이 되어야 할 것으로 보이며, 매매의 경우에는 임대인이 실거주사유로 계약갱신을 거절한 후 매도시까지 실거주의무 기간이 있는지에 관한 명시적인 규정은 없습니다.
갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제삼자에게 임차주택을 임대할 경우 원칙적으로 임대인은 증전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 하지만(주택임대차보호법 제6조의 3 제5항), 예외적 <로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을 것인데, 국토교통부 .법무부에서 발간한 주택있대 차보호법 해설집을 참고하면 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우. 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유가 있는 경우에는 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유로 보고 있습니다(주택임대차보호법 해설집 P30 참조).
귀하의 사안에서 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임차주택을 임대할 경우, 이혼 등으로 인 한 경제적 사정이 정당한 사유에 해당하는지 여부는 구체적 사정에 따라 종합적으로 판단하여야 하므로 명확한 답변은 어렵습니다
매매의 경우에는 제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 법정손해배상 책임을 물을 수는 없고, 민법 제750조에 기한 일반 불법행위 책임을 지게 되는데, 계약갱신거절의 의사표시 당시에는 실 거 주 의사가 있었고 실제 거주를 하다가 이혼 등으로 인하여 사후적으로 발생한 예상치 못한 사정에 의해 실거주를 하지 못하게 된 경우, 임대인은 고의, 과실이 없으므로 불법행위책임을 부담하지 않을 수 있는 여지도 있으나, 허 위 갱신 거절에 대한 판단은 거절 당시의 정황 및 매매를 하게 된 이유, 실거주 기간 등 여러 가지 사정을 모두 증 합하여 판단하게 될 것이며, 현재 단계에서 명확한 판단은 불가합니다.
주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신의 요구) 제5항 " 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다."의 근거로 손해배상 청구할 수 있습니다.
갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제삼자에 게 임대한 경우 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.
임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우, 임차인이 손해배상 청구를 위해 직접 거주가 허위인 것을 확인할 수 있는 방법
전입세대 열람, 확정일자 열람
주민등록법 시행규칙 제14조, 주택임대자보호법 시행령 제5조
집주인이 전세계약갱신청구권 거절하고 임대를 하거나 실거주 2년을 안 채우면 손해배상 소송을 할 수 있겠네요!